Сроки устранения недостатков застройщиком после приёмки квартиры в этом году

После приемки квартиры обнаружить строительный недостаток можно не только в первые дни. Промерзание стены становится заметно зимой, протечка — после сильного дождя, проблемы вентиляции — во время эксплуатации, а дефекты оконного монтажа иногда проявляются только при перепаде температур. Подписание передаточного акта не прекращает гарантийные обязательства застройщика.

Главный вопрос собственника в такой ситуации — сколько времени строительная компания имеет на исправление. В интернете до сих пор встречаются ответы «45 дней» и «60 дней», однако сейчас использовать эти цифры как универсальное правило неправильно.

Для квартиры по ДДУ действует специальный Федеральный закон № 214-ФЗ. Он предусматривает безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, а если дефект выявлен в течение гарантии после передачи объекта — в срок, согласованный застройщиком и участником долевого строительства. Поэтому важнейшее практическое действие после обнаружения проблемы — не устный звонок менеджеру, а письменная фиксация дефекта и конкретного периода ремонта.

Срок устранения недостатков застройщиком: что говорит закон 

Основные правила установлены статьей 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Если объект построен с отступлениями от договора, проектной документации или обязательных требований и это привело к ухудшению качества, участник вправе выбрать один из трех способов защиты:

• потребовать бесплатное исправление;

• добиться соразмерного уменьшения цены;

• потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Когда выбирается ремонт силами строительной компании, закон использует понятие разумного срока.

Для дефектов, обнаруженных уже в гарантийный период, часть 6 статьи 7 уточняет: застройщик должен устранить выявленные нарушения в срок, согласованный с участником долевого строительства.

Это значит, что нет одной цифры, одинаковой для замены оконной ручки, ремонта стяжки, устранения протечки кровли и исправления сложного дефекта инженерного оборудования.

Правда ли, что застройщику всегда дается 45 дней

Нет.

Цифра 45 часто появляется из статьи 20 Закона о защите прав потребителей, регулирующей устранение недостатков товара. Но квартира, передаваемая по договору участия в долевом строительстве, регулируется прежде всего специальным Законом № 214-ФЗ.

Поэтому автоматически писать в претензии:

«На основании закона требую устранить недостатки в течение 45 дней»

неправильно.

Законодательство о защите прав потребителей применяется к отношениям с гражданином в той части, которая не урегулирована № 214-ФЗ. Но вопрос ремонта строительных дефектов специальным законом урегулирован: предусмотрены разумный и согласованный сторонами сроки.

Иными словами, 45 дней не являются универсальным ответом на вопрос, сколько застройщик должен ремонтировать квартиру после приемки.

А откуда взялось правило о 60 календарных днях

Такая норма действительно существовала.

Ранее действовали специальные особенности передачи объектов по Постановлению Правительства РФ № 2380. При определенных недостатках строительная компания должна была выполнить бесплатный ремонт не более чем за 60 календарных дней.

Из-за этого многие старые образцы претензий содержат фразу:

«Срок устранения — 60 календарных дней».

Но правила изменились.

Постановлением Правительства сохранены только отдельные особенности приемки: например, специальный осмотр со специалистом при существенном нарушении качества или разногласиях относительно перечня дефектов.

Прежнее универсальное специальное правило о 60 календарных днях для ремонта на весь год не перенесено.

Поэтому использовать старый срок только потому, что квартира находится в новостройке, сейчас нельзя.

Как определить разумный срок ремонта

Разумный срок оценивается с учетом характера конкретной проблемы.

Очевидно, что сроки для разных работ не могут быть одинаковыми.

Например:

• регулировка створки окна может занимать несколько дней;

• замена стеклопакета требует изготовления элемента и доставки;

• исправление стяжки связано с технологическими периодами высыхания;

• устранение промерзания наружной стены может зависеть от обследования фасада;

• ремонт инженерной системы иногда требует доступа к общедомовому оборудованию;

• устранение протечки может потребовать определения ее источника.

Поэтому требование «исправить все завтра» при серьезном строительном дефекте может быть признано неразумным.

Но и предложение застройщика ждать несколько месяцев для исправления очевидной недоделки нельзя считать автоматически обоснованным.

Оцениваются сложность работы, наличие материалов, технологические процессы, возможность доступа и то, насколько нарушение мешает пользоваться квартирой.

Как правильно согласовать срок с застройщиком

После обнаружения проблемы лучше направить письменное обращение.

В нем нужно:

1. идентифицировать квартиру и ДДУ;

2. описать каждый выявленный недостаток;

3. приложить фотографии или акт осмотра;

4. потребовать бесплатного исправления;

5. предложить конкретный разумный период;

6. попросить письменно подтвердить дату начала и окончания работ;

7. предоставить контакт для согласования доступа.

Формулировка может выглядеть так:

«Требую безвозмездно устранить перечисленные недостатки. Предлагаю согласовать завершение работ не позднее ___ с учетом характера выявленных дефектов. Прошу письменно сообщить дату проведения ремонта и необходимое время доступа в квартиру».

Такой подход значительно полезнее фразы «устраните в установленный законом срок», потому что впоследствии становится понятно, какую именно дату стороны обсуждали.

Что делать, если застройщик не согласовывает срок

Одна из распространенных ситуаций — собственник написал претензию, а строительная компания вообще не ответила либо сообщает только: «заявка передана подрядчику».

Это не означает, что обязательство можно выполнять бесконечно.

Статья 7 предусматривает бесплатное устранение в разумный период, а при неустранении выявленных проблем в установленный участником разумный срок при предусмотренных законом обстоятельствах появляются дополнительные способы защиты.

Поэтому при бездействии стоит:

• сохранить доказательство получения обращения;

• повторно потребовать назвать дату ремонта;

• зафиксировать текущее состояние квартиры;

• при необходимости провести техническое обследование;

• оценить стоимость исправления;

• после истечения объективно разумного периода определить дальнейшее требование.

Если компания прямо отказывает в ремонте, ждать формального окончания нескольких месяцев обычно нет смысла. Отказ уже подтверждает наличие спора.

Как фиксировать дефекты после приемки квартиры

Подписанный акт не мешает предъявлять требования по скрытым недостаткам.

Но собственнику нужно доказать, какой дефект существует и когда он был обнаружен.

Полезно сделать:

• фотографии общим и крупным планом;

• видео, если проблема проявляется в процессе работы оборудования;

• письменный перечень дефектов;

• акт с представителем застройщика;

• техническое заключение при сложном споре;

• фотографии до самостоятельного ремонта.

Например, если обнаружено продувание окна, одной фотографии оконного блока обычно недостаточно. Гораздо информативнее результаты инструментального обследования или фиксация нарушения монтажа.

При первичной приемке квартиры в новостройке в Москве без отделки особенно полезно выявить геометрию стен, состояние стяжки, оконных конструкций и инженерных систем до начала собственного ремонта: после отделочных работ установить первоначальную причину дефекта бывает сложнее.

[pic_0]

Что считается гарантийным недостатком

Не любой дефект, возникший после заселения, автоматически является ответственностью строительной компании.

Застройщик отвечает, если проблема связана с ненадлежащим качеством строительства, отделки, оборудования или другими нарушениями требований к объекту.

Например, основанием для обращения могут стать:

• трещины из-за нарушения технологии выполнения работ;

• промерзание наружных конструкций;

• протечки;

• нарушение монтажа окон;

• неисправность переданного инженерного оборудования;

• отслоение отделочного покрытия из-за некачественного основания;

• нарушение работы вентиляции;

• строительная недоделка, которая существовала на момент передачи.

Компания может отказаться от ответственности, если докажет, что проблема появилась вследствие нормального износа, неправильной эксплуатации либо ненадлежащего ремонта, выполненного самим собственником или привлеченными им лицами.

Поэтому при серьезном дефекте лучше сначала установить его причину, а уже затем полностью разбирать конструкцию.

Какие гарантийные сроки действуют 

После изменений законодательства старое утверждение «на новую квартиру всегда действует гарантия пять лет» больше нельзя считать универсальным.

Для новых правоотношений по Закону № 214-ФЗ минимальные периоды следующие:

Объект долевого строительства — не менее 3 лет.

Речь идет о строительной части квартиры, кроме отдельно выделенных законом категорий.

Технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет.

Особенность состоит в начале течения: такой период считается со дня подписания первого передаточного документа по соответствующему объекту строительства.

Результат отделочных работ и элементы отделки — не менее 1 года.

Он исчисляется со дня передачи конкретной квартиры.

Договор может предусматривать более длительную гарантию. Поэтому всегда нужно сначала открыть свой ДДУ: если в нем установлены пять лет, строительная компания не может просто уменьшить этот период до законного минимума после подписания.

Когда заканчивается гарантия, если недостаток обнаружен в последний месяц

Главное — зафиксировать дефект внутри применимого гарантийного периода.

Не стоит ждать последнего дня, но сам факт приближения окончания гарантии не означает, что застройщик может игнорировать уже своевременно заявленное нарушение.

Например, гарантия заканчивается 1 октября, а письменное обращение с фотографиями получено компанией 15 сентября. То обстоятельство, что ремонт физически будет проходить позднее, само по себе не превращает своевременно заявленный дефект в «негарантийный».

Именно поэтому дата письменного обращения имеет большое доказательственное значение.

Что делать, если застройщик попытался отремонтировать, но дефект остался

Сам факт выхода мастера на объект еще не означает надлежащее исполнение обязательства.

После ремонта необходимо проверить результат.

Если недостаток сохранился, стоит составить повторный акт и зафиксировать:

• какие работы выполнялись;

• когда;

• какой результат получен;

• что именно осталось неисправным;

• возникли ли новые повреждения.

Не следует подписывать документ «работы выполнены, замечаний нет», если дефект фактически не устранен.

Если исправление проведено некачественно, обязательство нельзя считать исполненным только потому, что подрядчик отчитался о завершении заявки.

Можно ли самому сделать ремонт и взыскать расходы

Да, статья 7 № 214-ФЗ предоставляет участнику право потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Но здесь важна доказательственная база.

До самостоятельного ремонта желательно:

1. письменно уведомить строительную компанию о дефектах;

2. зафиксировать состояние объекта;

3. предоставить разумную возможность осмотра;

4. получить расчет стоимости работ;

5. сохранить договор с подрядчиком;

6. сохранить чеки, платежные документы и акты выполненных работ.

Если сначала полностью отремонтировать квартиру, выбросить поврежденные элементы, а потом написать застройщику, доказать первоначальную причину и стоимость исправления будет сложнее.

Поэтому собственные расходы на устранение недостатков лучше не создавать без предварительной фиксации.

Неустойка за нарушение срока устранения недостатков

Если согласованный период ремонта истек, статья 7 № 214-ФЗ предусматривает денежную ответственность.

За каждый день просрочки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для исправления дефекта.

Для гражданина, который покупал жилое помещение для личных, семейных и домашних целей, размер удваивается — фактически используется 1/150 ставки.

При этом для потребителя действует ограничение: общая сумма такой пени не может превышать стоимость расходов, необходимых для ремонта.

Если же дефект является основанием признать жилое помещение непригодным для проживания, расчет производится от цены договора.

Это другая неустойка, чем ответственность за просрочку передачи квартиры. Формулы и основания нельзя смешивать.

Ограничение 3% для отделки, окон и оборудования

Действует еще одно важное правило, которое особенно актуально после приемки квартиры с отделкой.

Если судебный спор связан с нарушениями качества:

• отделочных работ;

• оконных блоков;

• дверных блоков;

• сантехнического оборудования;

• входящих в объект элементов отделки, изделий и оборудования,

общая сумма, взыскиваемая судом по соответствующим требованиям, по общему правилу не может превышать 3% цены ДДУ, если сам договор не предусматривает большую сумму.

В этот предел могут входить расходы на исправление, уменьшение цены, определенные пени, проценты и убытки.

Но не следует распространять ограничение на любой строительный недостаток. Например, спор о несущей конструкции или другом дефекте самого объекта требует отдельной квалификации.

Нужно ли сначала требовать именно ремонт

Участник долевого строительства по общему правилу имеет выбор между предусмотренными статьей 7 способами защиты.

Можно потребовать:

исправить дефекты;

уменьшить цену;

возместить затраты на самостоятельный ремонт.

Однако если сначала выбран бесплатный ремонт и строительная компания согласовала конкретный срок, а затем он нарушен, важно письменно зафиксировать изменение позиции.

Судебная практика исходит из того, что пеня за нарушение согласованного срока ремонта начисляется до момента, когда участник предъявил новое альтернативное требование, например о возмещении своих расходов.

Поэтому не стоит одновременно хаотично писать:

«Требую ремонт, снижение цены и стоимость самостоятельного ремонта».

Нужно понимать, какой способ защиты выбран на конкретном этапе.

Что писать в претензии: практический образец

Большого юридического документа не требуется.

Можно использовать следующую структуру:

Требование об устранении недостатков объекта долевого строительства

По договору участия в долевом строительстве № ___ от ___ мне передана квартира по адресу: ___.

В период действия гарантии обнаружены следующие недостатки:

1.  

   ---

2.  

   ---

3.  

   ---

Недостатки подтверждаются фотографиями / актом осмотра / заключением специалиста.

На основании статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ требую безвозмездно устранить выявленные дефекты.

Предлагаю согласовать завершение работ не позднее ___.

Прошу письменно сообщить дату начала ремонта и обеспечить его выполнение в согласованный период.

В случае отказа либо нарушения согласованного срока оставляю за собой право изменить способ защиты, потребовать возмещения расходов, неустойку и обратиться в суд.

К документу прикладываются копии доказательств, а оригиналы желательно сохранить.

Как направлять претензию

Задача — иметь доказательство не только отправки, но и содержания обращения.

Подходящие варианты:

• вручить документ уполномоченному представителю под отметку на втором экземпляре;

• направить ценным письмом с описью вложения;

• использовать официальный электронный канал, если он предусмотрен договором и позволяет подтвердить содержание сообщения.

Устное обращение в офис, звонок мастеру или сообщение в неофициальном чате хуже с доказательственной точки зрения.

Особенно опасна ситуация, когда собственник несколько месяцев общается с подрядчиком застройщика, но юридическому лицу — стороне ДДУ — ни одного требования не направил.

Что делать при отказе застройщика

Если компания отказывает в гарантийном ремонте, сначала стоит выяснить основание.

Типичные ответы:

«Это эксплуатационный дефект».

«Гарантия закончилась».

«Проблема возникла после вашего ремонта».

«Такое состояние соответствует нормам».

Устного утверждения недостаточно.

Если причина спорная, имеет смысл получить техническое заключение. В суде значение будет иметь не мнение менеджера или собственника, а доказательства происхождения дефекта.

После отказа возможны следующие действия:

• изменить требование на уменьшение цены;

• исправить проблему самостоятельно и взыскать расходы;

• заявить пеню за нарушение срока;

• потребовать возместить доказанные убытки;

• обратиться в суд.

Жаловаться в контролирующие органы можно дополнительно, но жалоба сама по себе не заменяет денежное требование к строительной компании.

Гарантийный срок и срок исковой давности — не одно и то же

Эти понятия часто смешивают.

Гарантийный срок определяет период, в течение которого должен быть выявлен соответствующий строительный недостаток и может предъявляться требование по правилам статьи 7.

Срок исковой давности касается уже возможности судебной защиты.

Для требований, связанных с ненадлежащим качеством работ в отношении зданий и сооружений, в судебной практике применяется трехлетний срок. Если гарантия установлена и заявление о недостатках сделано в ее пределах, статья 725 ГК РФ связывает начало течения давности с днем такого заявления.

Поэтому откладывать обращение в суд только потому, что строительная гарантия когда-то была длительной, рискованно.

Логика должна быть другой:

обнаружили → зафиксировали → письменно заявили → контролируем исполнение → при отказе своевременно обращаемся в суд.

Нужно ли давать доступ в квартиру

Да, если выбран ремонт силами застройщика.

Нельзя одновременно требовать отремонтировать недостаток и не допускать работников для обследования или выполнения согласованных работ.

При этом собственник вправе:

• согласовывать разумное время доступа;

• присутствовать при осмотре;

• фиксировать состояние квартиры;

• потребовать данные исполнителей;

• составлять акт до и после ремонта.

Если предложенное время объективно неудобно, лучше письменно предложить несколько альтернативных дат.

Так не возникнет впечатления, что собственник уклоняется от выполнения собственных действий, необходимых для исполнения обязательства.

Частые ошибки после приемки квартиры

Автоматически требовать ремонт за 45 дней. Для ДДУ это не универсальное правило.

Продолжать ссылаться на 60 дней как на действующую норму. Такой специальный максимальный период относился к прежнему режиму приемки.

Общаться только по телефону. Нужна письменная фиксация.

Не согласовывать конкретную дату окончания ремонта. Потом сложнее определить начало просрочки.

Начинать собственный ремонт до обследования дефекта. Может исчезнуть главное доказательство причины проблемы.

Считать, что подписание акта отменило гарантию. Скрытые нарушения можно заявлять после передачи.

Подписывать акт выполненных работ, когда недостаток остался. Документ затем используется как доказательство исполнения.

Не различать отделку и дефекты самого объекта. От этого зависят гарантийные сроки и специальные ограничения взыскания.

Ждать до последнего месяца гарантии. Чем позже подано обращение, тем сложнее устанавливать происхождение проблемы.

Пошаговая инструкция после обнаружения дефекта

Практический порядок действий выглядит так:

1. Определить, к какой части объекта относится нарушение.

2. Проверить гарантийный срок в ДДУ.

3. Зафиксировать дефект фотографиями и видео.

4. При сложной проблеме организовать техническое обследование.

5. Направить письменное требование застройщику.

6. Предложить разумный срок исправления.

7. Получить письменное согласование даты ремонта.

8. Предоставить доступ для проведения работ.

9. После ремонта проверить результат.

10. При неустранении составить повторный акт.

11. Рассчитать возможную неустойку.

12. Выбрать дальнейшее требование: ремонт, уменьшение цены или возмещение расходов.

13. При отказе подготовить документы для суда.

Главное о сроках устранения недостатков

Сейчас универсального правила «застройщик обязан исправить любой дефект за 45 дней» нет. Равным образом нельзя автоматически применять прежний специальный максимум в 60 календарных дней.

Основное правило сейчас содержится в статье 7 № 214-ФЗ:

безвозмездное устранение производится в разумный срок, а гарантийный дефект должен быть исправлен в период, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

Именно поэтому письменное согласование даты имеет практическое значение. Без него спор часто превращается в обсуждение того, сколько времени «объективно требовалось» подрядчику для ремонта.

После нарушения согласованного срока у участника появляется право требовать предусмотренную Законом № 214-ФЗ неустойку. Для гражданина она рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки Банка России за каждый день соответствующей просрочки, но при обычном дефекте ограничена стоимостью необходимого исправления.

Подписание акта приема-передачи не прекращает гарантию. В зависимости от вида объекта минимальный период составляет три года для строительной части, три года для инженерного и технологического оборудования и один год для результата отделочных работ. Более продолжительный срок может быть установлен самим договором.

Поэтому самая надежная стратегия после обнаружения проблемы строится не вокруг спора о том, «45 или 60 дней положено по закону», а вокруг документов:

зафиксировать недостаток → определить гарантию → предъявить письменное требование → согласовать разумную дату → проверить результат → при нарушении срока переходить к денежным требованиям и судебной защите.

ИП Чернышов
ОГРНИП 320774600154951

РЕКЛАМА