Ипотечное кредитование в Хакасии: итоги и прогнозы
Условия по льготной ипотеке с недавних пор изменились. Правительством России повышен первоначальный взнос по ней с 20 до 30% и установлен один максимальный размер льготного кредита для всех регионов в 6 млн руб. В Центробанке поддерживают эти инициативы и считают, что это снизит риски на рынке. О ситуации на ипотечном рынке в Хакасии нам рассказал Вадим Лузанов, управляющий Отделением Банка России в Хакасии.
Вадим Николаевич, расскажите, как вел себя рынок ипотеки Хакасии в 2023 году?
- В прошлом году портфель ипотечных кредитов вырос в Хакасии более чем на 40%, что заметно выше, чем в 2022 году – тогда портфель вырос на 20,5%. При этом в течение прошлого года рост ипотеки ускорялся.
Всего за 2023 год были предоставлены 8 с половиной тысяч новых ипотечных кредитов – это в полтора раза больше, чем годом ранее. Примечательно, что пик пришелся на второе полугодие – количество выданных кредитов выросло на 40% по сравнению с первым полугодием. Одновременно с этим выросла доля льготной ипотеки. К концу года больше половины ипотечных кредитов выдавались по льготным программам.
Если говорить об объемах выдачи, то в 2023 году данный показатель составил более 27 млрд руб. против 14,5 млрд руб. в 2022 году. При этом доля льготной ипотеки в сумме выдачи новых ипотечных кредитов выросла с 40% до 64%. С начала 2024 года отмечается существенное снижение спроса на ипотеку. В январе текущего года по сравнению с январем предыдущего количество вновь выданных ипотечных кредитов сократилось на 13%, сумма – на 11,5%.
И такая ситуация на ипотечном рынке характерна не только для Хакасии, но и для многих регионов России.
Популярность льготной ипотеки понятна. Но почему жители республики массово обратились за ней именно в конце 2023 года? Ведь программы действуют не первый год.
- Программы льготной (на новостройки), семейной ипотеки и ранее пользовались популярностью, но во втором полугодии 2023 года спрос на них вырос еще больше. С одной стороны, на фоне новостей о скором ужесточении условий госпрограмм население стремилось успеть улучшить жилищные условия. Кроме того, рост рыночных ставок и повышенные инфляционные ожидания населения увеличивали привлекательность покупки недвижимости, в том числе в инвестиционных целях за счет льготной ипотеки. С другой стороны, ужесточение условий кредитования привело к охлаждению вторичного рынка. В результате месячный рост портфеля ипотечных кредитов в конце года остался вблизи октябрьского значения. Немалую роль во второй половине 2023 года сыграли новости о скором увеличении первоначального взноса, повышении лимита по сумме ипотечного кредита и ужесточении условий предоставления льготной ипотеки, а также о прекращении действия широкой льготной программы летом 2024 года.
Мы уже упомянули, что Правительство повысило размер первоначального взноса с 20 до 30%. А также установило единый для всех регионов максимальный размер льготного кредита на уровне 6 млн рублей. Рядовому потребителю не понятны мотивы этих решений. Если программы призваны повысить доступность жилья для населения, на них есть спрос, не лучше ли их продлить, смягчить условия по ним?
- О доступности жилья мы можем говорить только условно. Да, доступность ипотеки за счет льготных программ повысилась, но при этом существенно выросли цены на недвижимость, особенно на первичном рынке. Например, за прошлый год в Хакасии цены на новые квартиры выросли на 4,5%, а с середины 2020 года, когда начали действовать программы льготной ипотеки, первичка подорожала более чем в 2 раза. «Подтянулась» и вторичка – цены на нее увеличились в 1,8 раза.
Дело в том, что широкая ипотечная программа – «антистрессовая», ее ввели в пандемию коронавируса, и по окончании пандемии ее нужно было сворачивать. Но процесс выхода существенно затянулся, и мы получили негативные «побочные» эффекты в виде роста цен. Широкая льготная ипотека – нецелевая, ее может взять фактически любой человек. Этим пользовались многие заемщики, приобретая по льготным программам жилье исключительно в инвестиционных целях (в целом по России на конец прошлого года около 90% ипотеки в сегменте первичного жилья выдавалось по госпрограммам). Кроме того, во время льготной ипотеки активизировались инвесторы, которые зарабатывали на разнице в цене квартиры, приобретенной на условиях долевого участия, и ее стоимости после сдачи объекта в эксплуатацию. Много сделок по перепродаже и переуступке прав проходили ещё на стадии строительства дома, причём с серьёзной наценкой.
Не может ли отмена массовой льготной ипотеки при одновременном повышении ключевой ставки спровоцировать кризис на жилищном рынке?
- Нет, потому что останутся адресные программы, и часть спроса перейдет туда. В частности семейная, о необходимости продления которой до 2030 года говорилось в Послании Президента Федеральному Собранию. Что касается кризиса, то Банк России, напротив, отмечает риски, которые вызваны длительным использованием госпрограмм. Дело в том, что цены на жилье поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время.
Первый риск – это рост долговой нагрузки населения. Два года назад средний срок ипотечного кредита в Хакасии был 20 лет, к концу 2023 года он достиг 25 лет. Увеличился и средний размер ипотечного кредита. В 2021 году он был равен 1,9 млн рублей, в 2022 году – 2,8 млн, а в 2023 году – уже 3,2 млн. Доходы росли не так быстро, как средний платеж по кредиту, поэтому заемщики старались увеличить срок ипотеки. В условиях нехватки доходов многие заемщики привлекали потребительские кредиты, чтобы профинансировать первоначальный взнос. Это привело к росту долговой нагрузки населения. В результате мы имеем чрезмерную кредитную нагрузку, которая может вылиться в невозможность выплатить долг, а это несет риск для финансовой стабильности. Для противодействия ему Банк России использует специальные макропруденциальные меры – это, например, запреты или ограничения для банков, которые позволяют не накапливать риски в отдельных сегментах кредитного рынка.
Второй риск — очень большой разрыв стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках: в целом по стране он достигает более 40%. В случае, если заемщик столкнется с финансовыми трудностями, и банк будет вынужден продать заложенную квартиру, она будет продаваться уже на вторичном рынке, вырученных денег может попросту не хватить для того, чтобы погасить остаток кредита. Тогда человек, лишившись квартиры, останется еще должен банку.
Конечно, это не значит, что надо полностью отказаться от льготных программ, но поддержка должна быть более адресной. Сейчас речь идет именно об этом. То есть необходимо понимать, кого конкретно поддерживает государство и для каких целей.
Какие еще риски несет перегрев на рынке?
- Несмотря на то, что квартиры не включены в наблюдения Росстата для расчета индекса потребительских цен (инфляции), динамика стоимости жилья оказывает косвенное влияние на инфляцию. Во-первых, растут инфляционные ожидания населения, а это разгоняет инфляцию. Во-вторых, увеличиваются расходы на обустройство и содержание жилья. Повышенный спрос на рынке жилья привел к росту спроса на ряд товаров и услуг (отделочные и строительные материалы для ремонта, мебель, бытовая техника и электроника, ремонт квартир и т.д.), в результате рост цен на них ускорился.
В этой ситуации Банк России вынужден держать более высокую ключевую ставку для всей экономики, чтобы защитить ее от высокой инфляции. Только стабильно низкая инфляция делает кредиты, в том числе долгосрочные, одинаково доступными для всех. Например, когда Центральный банк в 2017–2021 годах устойчиво снизил инфляцию к 4%, мы увидели рыночную ипотеку под 8% годовых.
Какие еще дополнительные меры Банк России использует, чтобы снизить риски ипотечного кредитования?
- Во-первых, мы поддержали планы Правительства по ужесточению льготных ипотечных госпрограмм, о котором мы говорили ранее. Во-вторых, мы снижаем риски в ипотеке с помощью макропруденциальных надбавок и стимулируем банки не выдавать кредиты с высоким риском. Очередное повышение этих надбавок произошло с 1 марта. Более того, в 2024 году Банк России получит дополнительный инструмент – право вводить количественные ограничения для банков на выдачу ипотечных кредитов.
Конечно, макропруденциальные меры не запрещают выдавать кредиты, а только стимулируют банки выдавать их на условиях с меньшим риском, ограничить выдачи тем, кто уже и так имеет высокую долговую нагрузку. Человеку нужно не на основе ажиотажа или рекламы брать ипотеку, а вдумчиво и расчетливо подойти к этому решению. В идеале, человек должен тратить на обслуживание кредитов не более 50% своего дохода. Причем речь обо всех кредитах, не только об ипотеке. Чем выше долговая нагрузка, тем выше риск не справиться с платежами. И как раз через наши инструменты мы стимулируем банки не выдавать ипотеку заемщикам с высокой долговой нагрузкой.
Ключевая ставка росла всю вторую половину прошлого года. То есть Банк России планомерно ужесточал свою денежно-кредитную политику. А когда уже смягчать будет? Есть к этому предпосылки?
- Для уверенного возвращения инфляции к цели требуется длительное поддержание жестких денежно-кредитных условий. Динамика инфляции и баланс рисков для ее прогноза — это ключевые факторы для выбора дальнейшей траектории ключевой ставки, включая момент возможного перехода к снижению ставки. По каким критериям мы сможем судить о том, что дезинфляция набрала нужный темп? Прежде всего, по устойчивости и скорости снижения текущей инфляции. Важно наблюдать и за инфляционными ожиданиями. Кроме того, о достаточных темпах дезинфляции нам скажут более сбалансированная динамика потребительской активности, кредитования и импорта, а также снижение жесткости рынка труда.
При наличии этих условий инфляция начнет устойчиво снижаться и возвращаться к цели в 4%. До этих пор Банк России будет придерживаться жесткой денежно-кредитной политики. По прогнозу регулятора ключевая ставка в среднем в 2024 году будет 13,5–15,5% годовых.