Конец лета – самое время проверить дома на качество подготовки к зиме. Этим сейчас заняты (или должны быть заняты) все управляющие компании. Если судить по жалобам горожан в отопительном сезоне, можно подумать, что управляющих организаций, хорошо выполняющих свою работу, просто нет.

К счастью, это не так. Наряду с нерадивыми УК в республике работают компании, которые ответственно подходят к своим обязанностям перед жителями. Одна из таких четвёртый год обслуживает многоэтажки в Абакане и Черногорске и постоянно прирастает новыми клиентами. Если сначала на обслуживании этой управляющей компании было всего три дома, то сейчас – уже почти 30.

В прошлом отопительном сезоне, несмотря на все сложности в работе коммунальных организаций Черногорска, конкретно к этой управляющей компании не было нареканий ни со стороны жильцов, ни со стороны энергетиков. А этим летом она одной из первых подготовила свой жилой фонд к предстоящей зиме.

Почему в одних и тех же условиях одни управляющие компании могут выполнить обязательства перед клиентами, а другие нет, от кого зависит комфортная зима в квартирах и что делать, если коммунальщики не справляются с основными задачами, мы попросили рассказать директора УК «Альфаград» Тимура Асабина.

— Тимур Саюрович, еще пара-тройка месяцев, и в соцсетях снова появятся сезонные жалобы: у меня в квартире слишком жарко или слишком холодно, из крана бежит кипяток. Вы тоже будете в ответ на обращение говорить жителям: звоните энергетикам, за тепло отвечают они?

Нет, конечно. Мы никогда не отвечаем так, не проверив сам предмет обращения, поскольку проблема может быть не только на тепловых сетях, но и внутри дома. По-хорошему готовить многоквартирные дома к отопительному сезону должны все стороны. Специалисты теплоснабжающей организации проводят текущие и капитальные ремонты на станции, проверяют состояние сетей, меняют старые участки теплотрассы и неисправную запорную арматуру. А в зону ответственности управляющих компаний попадают все элементы системы отопления, находящиеся во внутренней части дома, начиная с фундамента. На учёте УК состоят все стояки, регулирующая и запорная арматура, общедомовые приборы учёта, обогревающие элементы и другое.

— С чего управляющая компания начинает подготовку жилого фонда к зиме?

Чтобы новый отопительный сезон прошёл максимально спокойно, мы первым делом проводим испытания системы отопления и ее промывку. С помощью насоса под большим давлением нагнетаем в трубы воздух или воду, перекрываем краны и оставляем коммуникации в этом состоянии на некоторое время. Если по окончании проверки давление в системе остаётся прежним, трубы не дают течь, а на прокладках не появляется повреждений, значит, узел готов к повышенным нагрузкам в зимний период. Если же в результате опрессовки на сетях выявляются слабые места, мы вносим эти неполадки в график мероприятий на ближайшие два — три месяца, и незамедлительно приступаем к ремонтам.

Следующий этап — промывка системы отопления от ржавчины, песка и накипи и регулировка режима циркуляции. Делается это для того, чтобы тепло в домах распределялось равномерно, и жители крайних подъездов не мёрзли с приходом холодов. Параллельно специалисты проверяют работоспособность общедомовых приборов учёта, от которых зависят суммы начислений за тепло в платежках жителей. Кроме того, до морозов нам необходимо проверить на предмет утепления места общего пользования: чердаки, подвалы, лестничные клетки, отремонтировать сломанные окна и двери в подъездах, оценить состояние межпанельных швов и вентиляционных каналов. Иными словами, сделать всё возможное, чтобы свести на нет любые утечки тепла из дома. Иначе в холодное время года для обогрева помещений потребуются дополнительные тепловые мощности.

— Получается, лето — самая напряжённая пора в году не только для теплоснабжающей организации, но и коммунальщиков?

Верно. Любые оставленные в это время недоделки непременно вскроются в зимний период, когда на их устранение требуется гораздо больше сил и времени. Поэтому все ответственные компании стараются заранее подготовить жилой фонд, несмотря на большой объём работ.

В усиленном режиме обычно проходит также начало отопительного сезона. В этот период на улице, как правило, устанавливается достаточно переменчивая погода. За сутки температура воздуха может упасть и снова подняться на 15 — 20 градусов. И хотя все значительные колебания тут же отражаются на горячей воде в системе (при похолодании ТЭЦ повышает параметры, при потеплении — снижает), на нормализацию температуры в теплосети требуется пять — шесть часов. Опять же повышать — понижать параметры теплоносителя непосредственно в доме при каждом погодном колебании тоже нет смысла. Если по утрам убавлять тепло, а вечерами прибавлять, вода в стояках не успеет прогреться, и ночью в квартирах будет прохладно. И, вообще, бесконечное дёргание системы отопления быстро выводит её из строя. Поэтому самое рациональное решение — это не реагировать на краткосрочные перепады температуры, а ориентироваться на недельный прогноз, слегка «придавливая» температуру, чтобы не было перетопов. Тем более, что период погодных качелей длится от силы полмесяца.

— А как происходит настройка тепла в многоквартирных домах?

Доставленная к дому горячая вода первым делом поступает в тепловой узел, который расположен в подвале. В Абакане и Черногорске используются в основном тепловые узлы элеваторного типа. Главное их преимущество перед другими установками подобного типа — несложная конструкция. Более того, если у аппарата правильно подобран диаметр сопла, который отвечает за смешивание воды, и поменяны фильтры, то его работу можно не контролировать в течение всего сезона. И наоборот: не настроенный узел вероятнее всего будет давать сбой, и начнёт подавать в батареи перегретую либо недогретую воду.

— Это ведь из-за элеваторов в Черногорске в прошлом году некоторые управляющие компании никак не могли наладить подачу тепла в дома?

Да. Когда СГК зашла в Черногорск, она первым делом занялась восстановлением сетей и тепловых узлов. Что характерно, за свои средства. Естественно, что они начали требовать от управляющих компаний правильного отношения к оборудованию. У кого-то это вызвало сложности. Кто-то отреагировал спокойно. К примеру, в нашей УК, где работают специалисты, которые застали времена, когда система теплоподачи была нормально отлажена, нововведение не вызвало особой паники. Мы получили от СГК исходные данные по параметрам, заказали токарям необходимые детали, и теперь без проблем регулируем подачу тепла в дома.

Отмечу также, что после переключения города угольщиков на Абаканскую ТЭЦ стало проще работать, потому что предприятие строго выдерживает параметры, да теплопотерь на пути к жилому фонду стало значительно меньше. При ХакТЭКе обслуживать дома было сложно, потому что часть домов была переключена на насосы, которые нарушали внутриквартальную циркуляцию. Война насосов в Черногорске была очень серьёзная — полгорода мёрзло из года в год. Теперь жалобы на холод в квартирах практически исчезли. Да, бывает, люди высказывают претензии по поводу счетов за тепло. Но, вообще, это нормально — платить за полученную услугу. Другое дело, если управляющая компания безалаберно относится к своим обязанностям и не регулирует работу общедомового счётчика. Тогда, конечно, потребление может оказаться выше нормы.

К слову, прошлой зимой специалисты СГК проанализировали показания приборов учёта, установленных в многоквартирных домах Черногорска и выяснили, что 160 из 332 проверенных домов потребляют тепла больше, чем нужно. Причинами нарушений стали плохое техническое состояние дома, а также неправильная настройка системы отопления внутри многоэтажек.

— А как быть, если всё работает исправно, но температура в квартирах не устраивает жильцов?

На самом деле, эта ситуация достаточно распространённая. Дело в том, что при регулировке температуры мы придерживаемся утверждённой режимной карты. В ней указано, что если на улице температура воздуха устанавливается на отметке минус 25 градусов, то на подаче в дом вода должна быть плюс 90 градусов, а температура обратной сетевой воды не может превышать плюс 56 градусов. При этом в квартирах термометры будут показывать 23 градуса. Для некоторых собственников эта температура, действительно, кажется не комфортной, и они просят повысить градус в трубах. Но любое повешение, даже на градус, тут же сказывается на счетах, потому что на дополнительный обогрев требуется дополнительная энергия. Причём, мы с коллегами неоднократно обращались в администрацию города, чтобы они провели разъяснительную работу с населением, что 23 градуса в квартире — это норма. Однако ничего не меняется. Люди при минус 35 продолжают хотеть ходить по квартире босиком и в лёгкой одежде, о чём регулярно уведомляют нас в своих заявках, на которые мы обязаны реагировать. Отсюда и высокие счета за тепло.

— Тимур Саюрович, куда в первую очередь следует обращаться, есть в многоквартирном доме холодно или нарушена регулировка температурного режима?

Прежде всего необходимо оповестить об этом свою управляющую компанию. Она, по идее, должна сначала проверить внутридомовое оборудование, а если оно исправно, - выйти на теплоснабжающую организацию. Если управляющая компания не выполняет свои обязанности перед жителями, нужно обратиться в Департамент жилищного надзора Министерства строительства и ЖКХ Хакасия.

Самые важные обязанности управляющей компании перед жителями:

• Специалисты диспетчерской службы оперативно предупреждают об отключениях, реагируют на звонки и жалобы
• Специалисты регулярно проводят настройку системы отопления, горячего и холодного водоснабжения
• Управляющая компания установила и обслуживает приборы общедомового учета электроэнергии, холодной и горячей воды
• Объем расходов ресурсов на общедомовые нужды понятный и не слишком большой
• В горячем кране вода имеет постоянную температуру примерно 60 – 75°С и не содержит посторонних примесей
• Управляющая компания утепляет тепловой контур дома: двери, окна, межпанельные швы
• Чисто не только в доме, но и во дворе

Проверьте свою управляющую компанию по этим пунктам. Если значительная их часть не выполняется, это повод задуматься о смене управляющей компании.

И тогда выбрать надо ответственную организацию, которая дорожит своими потребителями, серьёзно подходит к работе и имеет постоянный штат специалистов.

Полезная информация от Минстроя Хакасии здесь.

НА ЗАМЕТКУ

Нормативная температура воздуха в помещениях прописана ГОСТом. Она должна быть не ниже 20 градусов и не выше 24. В угловых комнатах допустимый минимум — 22 градуса.